Что делает государство в кризис

Любая поддержка государства сводится к удерживанию средств под собственным контролем. Если вам предоставляют льготную ипотеку, то значит, потери от ее субсидирования будут меньше, чем недополученные налоги из-за снижения стоимости новостроек, а то и банкротства девелоперов. Это же касается и всех остальных мер поддержки.

Всего на стимуляцию первичного рынка жилья правительство выделило 86 млрд руб. Из них 6 млрд предоставлено на льготную ипотеку. Еще 50 млрд переведут госкорпорации ДОМ.РФ на выкуп квартир у застройщиков. А 30 млрд руб. предоставят Фонду защиты прав дольщиков для завершения проблемных проектов. Исходя из срока действия льготной ипотеки, Правительство ожидает окончание битвы к ноябрю 2020 года. До этой даты планируется израсходовать выделяемые средства.

Для сравнения, квартальный оборот первичного рынка жилья в границах старой Москвы составляет 160 млрд руб. За семь месяцев, до ноября, этот показатель достигнет 370 млрд руб. Сумма поддержки составляет едва ли третью часть от этой суммы. То есть Правительство ожидает, что как минимум в рамках Москвы рынок новостроек сожмется больше, чем на треть. А это даст снижение цен на 15-18%. По крайней мере, так происходило в кризисы 1998 и 2008 года, когда сокращение цен составляло половину от объёма падения продаж. Зачем же вам в таком случае ипотека на 3,5% дешевле? Ведь покупать жилье по сниженным ценам в пять раз выгоднее, чем брать ипотеку, поддерживая стоимость жилья. Все дело в том, что ипотека нужна не вам, а государству и застройщикам. Ведь стимуляция спроса за счет кредитования и выкупа жилья у строителей не позволит ценам снизиться! Таким образом государство и девелоперы смогут избежать убытков, ну а граждане пролетят мимо выгоды, поддержав цены из своего кошелька.

Да, это весьма приблизительные подсчеты, не учитывающие емкость рынков Санкт-Петербурга и регионов. Но, в целом, они позволяют представить общую картину действий властей.

Иначе говоря, займы по стандартной ставке, но при снизившейся стоимости жилья были бы для вас выгоднее, чем льготная ипотека при стабильной цене новостроек. Хотя государство и доминирующий хищник, само возникновение кризиса свидетельствует о том, что появилась сила, которая в краткосрочной перспективе оказывается сильнее Правительства.

На что обратить внимание покупателю в кризис

Кризис – это время подбирать павших. Любые проблемы влекут снижение цен и стимулируют у продавцов желание договариваться. Это идет в разрез с попытками государства стабилизировать ситуацию. Поэтому наиболее перспективно действовать там, где Правительство не прилагает своих усилий. А это: вторичный рынок жилья, загородная недвижимость и участки для строительства. Там кризис создает для вас наиболее выгодные условия заключения сделок.

Событие

Реакция граждан

Реакция государства

Снижение спроса на вторичное жилье

Продавцы уходят с рынка, покупатели откладывают сделки или приобретают более дешевые объекты, отказываясь от кредитов.

Нет

Снижение ставок на арендное жилье

Арендодатели снижают цены, арендаторы прекращают аренду или перебираются в меньшее жилье.

Нет

Рост регионального спроса на жилье в Москве

Заключают сделки за счет ипотеки и сбережений.

Нет

Невозможность онлайн-сделок со «вторичкой»

Отказываются от сделок.

Нет

Месячный простой строек

Продолжают платить по договорам долевого участия.

Нет

Риск незавершенного строительства

Берут риски на себя.

Спасает застройщиков. Выделение ДОМ.РФ 50 млрд руб. на выкуп квартир у застройщиков с целью их дальнейшей перепродажи по льготной ипотеке. Предоставление 30 млрд руб. на поддержку фонда защиты прав дольщиков.

Падение спроса на новостройки

Активизируют сделки за счет льготной ипотеки.

Введение льготной ипотеки

Правительство не замечает рынок аренды и вторичного жилья, при этом поддерживаемый государством первичный рынок несет для граждан, как наибольшие риски, так и наименее выгодные сделки. Ведь цена новостроек, поддерживаемых льготной ипотекой, менее выгодна, чем панические предложения разоряющихся домовладельцев на вторичном рынке недвижимости. Многие девелоперы, связанные эскроу-счетами, не смогут существенно снизить цены, ведь это повлечет изменение параметров самого проекта и проектного финансирования. К несговорчивым ценам добавляется задержка строительства из-за карантина, во время которой взносы по ДДУ платить все равно нужно. Всё, что в кризис можно сделать на первичном рынке недвижимости, — так это приобрести участок для строительства загородного дома, благо земля дешевеет сильнее всего.

На этом фоне интересен весь рынок вторичной недвижимости, где государство не влияет на спад цен и спроса. За счет этого вторичное жильё становится наиболее перспективным для покупки в кризис. Стимуляция государством спроса на новостройки тоже оказывает нисходящее давление на «вторичку» за счет перетока спроса. Чем больше людей поверят льготной ипотеке на новое жилье, тем выгоднее окажется приобретение «вторички» для прозорливых граждан.

Заключение сделки со «вторичкой» зависит от активности на первичном рынке жилья. С учетом того, что льготная ипотека введена до ноября, максимально эффективное приобретение «вторички» возможно в конце августа, начале сентября.

К тому времени владельцы неновых квартир будут максимально обескровлены падением рынка труда (читай: доходов), спроса и цен. Тогда и стоит сделать прицельный выстрел. Стрелять придется в условиях ужесточения выдачи ипотеки и ухода с рынка части предложения. Но такова логика развития событий, и ее не изменить. После ноября на «вторичку» обратят внимание те, кто ушел на первичный рынок по наводке государства. А это может подкорректировать цены и сделать вторичное жилье менее выгодным.

Главное, что нужно сделать к ноябрю, так это удержать собственную боеспособность за счет сохранения работы, кредитного рейтинга, сбережений и понимания рынка.

Коронавирус сместил акцент инвестиционного спроса на недвижимость. А также оптимизировал методы ее эксплуатации. Впрочем, воспользоваться этим не удастся, так как рынок оказался абсолютно не готов к новым реалиям.