От чего зависит транспортная доступность недвижимости

Современные технологии и несовершенство инфраструктуры искажают понимание пригородов Москвы. Если при определении данных районов руководствоваться лишь транспортной доступностью, то можно прийти к весьма неожиданным выводам. Например, Вышний Волочек в 300 км от Москвы обладает такой же транспортной доступностью, как и поселок Папино в 65 км от МКАД.

Первый населенный пункт находится в Тверской области на пути следования скоростного поезда «Сапсан» Москва – Санкт-Петербург. Второй – на трассе А-130 в Жуковском районе Калужской области, у самой границы Новой Москвы.

Скоростной поезд Сапсан преодолевает расстояние от Вышнего Волочка до Москвы за 1 час 40 минут, что обходится пассажиру в сумму от 1200 руб. На автомобиле от деревни Папино до Москвы столько же, разве что транспортные расходы будут меньше.

Как видим, транспортная доступность зависит не от расстояния, а от пропускной способности коммуникаций. По этому показателю железная дорога традиционно дает фору автомобильному транспорту. После запуска скоростных поездов и увеличения автомобильных пробок преимущество РЖД лишь удвоилось. Лишь в отдельных случаях победоносное шествие железной дороги снижает более дорогая стоимость транспортных услуг. Например, доехать от Папино до Москвы на автомобиле можно дешевле, чем из Вышнего Волочка на поезде. Однако высокие железнодорожные тарифы могут быть дезавуированы побочными выгодами.

Сравнение рынков недвижимости

Квартиры от застройщиков с акциями

Вышний Волочек вполне компенсирует более дорогой трансфер низкой стоимостью недвижимости. Ведь стартовый уровень цен на дома у ж/д станции здесь в пять раз меньше, чем на аналогичную недвижимость у трассы в Папино.

Например, за 600 тыс. руб. в Вышнем Волочке продается дом площадью в 58 кв. м на участке в 6 соток.

«Продаю жилой дом, рядом железнодорожный вокзал Вышний Волочёк. В доме две дровяные печки, два туалета, баня, магистральный газ и вода по границе участка. Колонка  с водой – в 15 метрах. Рядом детский сад, школа, поликлиника, автовокзал и все магазины. Шесть соток земли. Место высокое и сухое», — рапортует владелец. Он же добавляет, что в доме никто не прописан, а до вокзала от дома – 5 минут пешком.

Его конкурент из Папино предлагает за 3 млн  руб. дом в 60 кв. м на участке в 13 соток.

«Продается дом 30 кв. м и новая пристройка  в 30 кв. м. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Дом бревенчатый, утеплен и обшит имитацией бруса, на ленточном фундаменте, в доме терраса, кухня, 2 комнаты, санузел, вода (колодец) в доме горячая и холодная. Отопление печное, канализация септик, газ по границе участка. Вторая половина без ремонта. Участок 13 соток прямоугольной правильной формы, огорожен, имеется колодец, теплица, бытовка летняя и зимняя. Много плодовых деревьев, цветов, ягод.  Документы готовы», — отмечает владелец дома.

При более низкой стоимости недвижимости и одинаковой транспортной доступности Вышний Волочек характеризуется лучшей социальной инфраструктурой. Ведь он, хотя и провинциальный, но все-таки городок. В нем есть крупная узловая станция, а население составляет 46 тыс. человек.

Папино – всего лишь транзитный поселок, не имеющий даже социально-экономических данных в открытом доступе. Расположенная чуть восточнее него деревня Чернишня характеризуется еще большим уровнем цен и таким же дефицитом инфраструктуры. Обуславливается это тем, что некогда забытую калужскую деревеньку на границах с Новой Москвой уже полностью выкупили богатые столичные жители. Вследствие чего реализуемые там дома обладают площадью от 150 кв.м. и выполнены из современных стройматериалов, а не доступного бревна.

Самое доступное предложение здесь оценивается в 5,6 млн руб.

«Двухэтажный блочно-кирпичный дом с мансардой 160 кв. м на 10 сотках земли (возможность прирезать 6 соток) в 65 км от МКАД. Имеется погреб, подземный гараж на два машино-места и гараж для мототехники. На участке имеются плодовые деревья и кустарники, бассейн. В доме – электричество, газ, канализация, водопровод. На первом этаже – водяной и электрический подогрев полов, плитка, радиаторы, спутниковое телевиденье, интернет.  На первом этаже – кухня, гостиная, ванная, туалет, веранда. На втором этаже – две спальни. На мансарде – одна большая комната. Крыша — металлочерепица. Решетки на окнах. Рядом с участком речка, пруд (есть рыба) и природный родник. Ходит автобус до Подольска и до Москвы. В шаговой доступности имеются продовольственный и хозяйственный магазины. Два раза в неделю приезжает автолавка. Тарифы на ЖКХ Калужской области. Нет целевых взносов», — детализирует свое предложение владелец.

Что в итоге получается

Автолавка и сумма в 5,6 млн за дом особенно контрастируют друг с другом. А все из-за того, что капитал, как и люди, руководствуется при движении определенными стереотипами, далекими от совершенства. Пусть от Чернишни или Папино ехать до Москвы столько же, сколько и от Верхнего Волочка, зато они находятся на границах Новой Москвы, хоть и со стороны Калужской области. А это рядом, понятно и одобряется всеми профессиональными участниками рынка. А от этого и престижно. Разве придет кому то в голову сравнивать границу Калужской области и Москвы с Вышним Волочком? Просто смешно. Но на деле все наоборот.

Смешным оказывается покупка недвижимости без сопоставления стоимости различных вариантов жилья/наделов и пропускной способности новых инфраструктурных проектов.  Агломерации большого Нью-Йорка и Токио растянулись на сотни километров и держатся они как раз на железнодорожном транспорте.

Например, круг работающих в Токио очерчивается 250 км от него. Именно в этом радиусе не менее 15% всего трудоспособного населения ежедневно ездит поездами на работу в столицу. Японцы так делают не потому что у них все плохо, а потому что их поезда ходят хорошо.

Россия, конечно, не Япония. Но «Сапсаны» и «Стижи» появились и у нас. Скоростной железнодорожный транспорт будет развиваться, что обрекает на расширение в сотни километров столичные рынки труда и недвижимости. Это расширение уже началось, что отчетливо видно на примере сравнения транспортной доступности и стоимости дач. Да, пока что железнодорожный транспорт не позволяет, как в Токио, ежедневно ездить на работу в Москву за 250 км. Слишком высока цена билетов и мала интенсивность отправления поездов.

Однако дачники уже вполне могут использовать скоростное железнодорожное сообщение. Первый, кто это поймет, сможет заключить для своих детей и внуков эффективные сделки.

Домик за 300 тыс. руб. в шаговой доступности от большой воды — это реальность. Надо просто применить творческий подход к поиску и не бояться стереотипов.